Fast 90 % der Wohnungen der PWG 1956 mietpreisgedämpft

Im Nachgang der Enthüllung des Fassadenkunstwerkes „Wa(a)gnis“ der Wohnungsgenossenschaft „Karl Marx“ Potsdam eG am Wohn- und Geschäftshaus Alter Markt 6 berichteten MAZ und PNN über den Baufortschritt, den Einzug der ersten Mieterinnen und Mieter sowie die Mietpreise in der neuen Potsdamer Mitte.

Zu lesen war, dass einige Wohnungen in der Potsdamer Mitte für 25 Euro Kaltmiete durch die PWG 1956 vermietet werden. Auf Nachfrage der PNN wurde eine vertiefende Erläuterung erstellt, die wir Ihnen hier zum Nachlesen darstellen.

Mietpreise der PWG 1956 in der Potsdamer Mitte

Die 28 Wohnungen in den vier von der PWG 1956 errichteten Gebäuden werden mietpreisgedämpft vergeben, d.h. die Nutzungsentgelte liegen 10 % unter dem Wert des jeweils gültigen Mietspiegels. Über das Gesamtangebot liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei bis zu 10,89 Euro.

Bei vier von fünf Wohnungen des Gebäudes, das die PWG 1956 während des Bauprozesses erworben hat (das sogenannte Los 8), liegen die Nutzungsentgelte bei 25 Euro. Die fünfte Wohnung wird ebenfalls mietpreisgedämpft (jeweils gültigen Mietspiegel abzüglich 10 %) vermietet.

Alle Mietpreise entsprechen den Wettbewerbseinreichungen mit denen sich die PWG 1956 und der vormalige Investor des Loses 8 um den Erwerb der Grundstücke beworben haben.

In Summe werden von 33 neu errichteten Wohnungen 29 (= 88 %) mietpreisgedämpft und vier (= 12 %) zu einem anderen Preis vermietet.

Zusammensetzung der Mietpreise

Grundsätzlich handelt es sich um Kostenmieten. Sie resultieren hauptsächlich aus den reinen Herstellungskosten, die in den letzten zwei Jahren um mehr als 30 % gestiegen sind und den Finanzierungskosten, die sich ab Frühjahr 2022 stürmisch und nachteilig verändert haben.

Die PWG 1956 hatte die Finanzierungen für die von ihr errichteten Gebäude bereits lange vor den Veränderungen am Kapitalmarkt gesichert, daher fallen die Nutzungsentgelte für die Wohnungen der selbst errichteten Gebäude günstiger aus. 

Ein besonderer Fall ist das Wohngebäude Anna-Zielenziger-Straße 5, das sogenannte Los 8. Dieses hat die PWG 1956 während der Bauphase erworben, um es nach Fertigstellung schlüsselfertig zu übernehmen. Zu diesem Zeitpunkt waren die Finanzierungsbedingungen auf dem Kapitalmarkt deutlich anders als zum Zeitpunkt der Finanzierung der vier eigenen Gebäude der Genossenschaft. Das erklärt die Unterschiede in den Nutzungsentgelten.

Da zur Genossenschaft auch wirtschaftlich starke Mitglieder gehören, liegt es nahe für diese Zielgruppe ein Angebot zu schaffen. Dies entspricht der Satzung der PWG 1956, wonach der Zweck der Genossenschaft in der „Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung“ liegt.

Mietpreise im Vergleich

Die Mieten in den vier Gebäuden, die die PWG 1956 selbst errichtet, liegen durchschnittlich für Wohnungen bis 90 Quadratmeter bei 10,62 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und für Wohnungen, die größer als 90 Quadratmeter sind bei 10,98 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Die Unterschiede in der Höhe der Nutzungsentgelte ergeben sich aus den tatsächlichen Herstellungskosten: Jedes der Gebäude muss sich aus den eigenen Einnahmen refinanzieren. Eine Quersubventionierung ist im Bestand wie im Neubau ausgeschlossen.

Zur Einordnung: Laut wohnungsboerse.net liegt der durchschnittliche Mietpreis in Potsdam bei 13 Euro pro Quadratmeter. Laut statista.com zahlte man bereits im Jahr 2021 bei Erstbezug einer Wohnung in Potsdam im Durchschnitt etwa 13,40 Euro für den Quadratmeter. Maximal wurden schon seinerzeit Erstbezugsmieten in Höhe von sogar 19 Euro pro Quadratmeter verlangt. Aktuell werden vergleichbare Wohnungen in der Potsdamer Mitte von anderen Bauherren zu 20 Euro bzw. 23 Euro angeboten.

Bei den vier Wohnungen des Loses 8, die für 25 Euro angeboten werden, ist eine Besonderheit zu beachten: Das Gebäude und die Wohnungen sind höherwertig ausgestattet und werden beispielsweise mit hochwertigen Küchen inklusive Geräten vermietet.

Soziale und bezahlbare Mieten

29 Wohnungen sind mietpreisgedämpft, werden daher 10 % unter dem Wert des jeweils gültigen Mietspiegels vermietet. Diese Regel ist grundbuchlich über die nächsten 20 Jahre gesichert.

Da die PWG 1956 keine Fördermittel in Anspruch genommen hat, sind die Wohnungen nicht belegungsgebunden.

Bewohnerschaft in der Potsdamer Mitte

Grundsätzlich handelt sich bei allen Einziehenden um Mitglieder der Genossenschaft. Etwa 30 % sind bereits seit längerem Mitglied der Genossenschaft, entweder wartende Mitglieder oder Bewohner die sich verändern möchten. Bei 70 % der Einziehenden handelt es sich um Mitglieder, die erstmalig eine Genossenschaftswohnung beziehen werden, teilweise aber schon länger Mitglied der Genossenschaft sind. Sowohl die Dauer der Mitgliedschaft wie auch der Wohnungsanträge variieren stark.